香港房地產市場

香港的樓價一直高企，草根以至中產階層皆面對置業的壓力，部份年青人更感到置業無望，將責任歸咎於政府及地產商身上。

樓價高昂是國際大都會的常見現象

施永青未能同意這看法。首先，樓價高昂是大都會的常見現象。環觀全球一線城市，紐約及倫敦的樓價亦是持續上揚。香港作為國際金融中心，法治健全、產權有保障、市場具效率、外匯自由，加上投資升值潛力高，必然吸引本地及海外投資者的資金，私人市場樓價直接反映全球投資者的偏好，亦導致現時的樓價與本地用家的負擔能力脫路軌。雖然目前香港社會動盪期間樓價或許有所調整，但長遠若期望樓價回落到大眾皆能負擔的水準，施斷言基本上是難乎其難。

即使如此，施永青認為政府不能為解決當前急務而採取干擾的手段管制資金投資房地產，因這正違反香港自由市場的定律，削弱其國際金融中心的地位，本地人生計反而會受到影響。

市場分割

因此，針對住屋問題，施永青認為必須有一個向本地傾斜的政策，他建議將樓市分割一個獨立市場供應本地首次置業用家，物業純粹作自住的用途，不能作出租或投資。該市場不受外來因素與投資因素所影響，並會獲政府優先撥地。如此一來，港人便能負擔自己的單位，置業有望，順利解決當前社會最急切的住屋問題，緩減市民怨氣。

政府規劃土地問題

不過，要長遠解決房屋需求問題，真正將樓價調整至合理的水準，施永青認為需大幅增加單位供應。有指目前樓價偏高是因為地產商唯利是圖，手上囤積大量土地，營造供不應求的環境以托高樓價，施永青認為這並非實情。他分析，香港是資本主義社會，商人的目標是謀利，要在云云競爭對手中生存，必須提供具性價比的商品與服務，爭奪更多的消費者，因此市場的競爭實質對消費者有利。香港樓價與市場負擔能力脫節最主要是源於土地供應不足。如果有足夠的土地供應，各私人發展商將競爭建屋速度及樓宇質素，市場上將會有大量價格合理的私樓供應。

但是，目前地產商手上主要是農地，並非可供發展的土地。現有法規不容許地產商發展這些土地，造成有地不能用的現象。土地供應主導權在政府，地產商囤地現象歸因政府土地規劃沒有與時並進。因此，樓價高企、住屋不足乃政府的責任較大。施永青建議，政府應該重新審核土地用途，加快改劃土地用途的申請程式以迅速增加可發展用地的供應，照顧市民所需。除此之外，政府亦可大幅增加可建築的面積，迅速提升房屋供應，樓價便能自然降溫。

香港經濟前景長遠樂觀

杜偉強律師道出近日修例風波衝擊香港經濟，中小企、飲食業、旅遊酒店業及零售業現時面對嚴峻的情況，以他自己為例，律所除了承受租金及成本的上升，亦面對客戶割價的壓力。施同意現時營商者的艱難，尤其香港的零售飲食業十分倚重國內同胞的消費，只靠香港的本地市場是難以支撐，他自己的物業代理生意也見下滑。

然而，他對前景仍感樂觀，相信最差的情況已經過去，凡事也會否極泰來。大部分業主仍對本港後市持樂觀態度，認為本港大局仍難以改變，故樓市、住宅租金未受重大影響。他觀察現時的示威遊行人數已經大幅下跌，而部份使用暴力的示威者將社會民生及交通設施大肆破壞，非但不能爭取市民的支持，更只會惹起民憤，活動難以持續。施認為香港大約在聖誕前後便可重拾秩序，回復以往的平靜。

除此之外，市場亦觀望中美貿易戰發展。現時中美貿易談判仍處於膠著狀態，市場憂慮美國以香港前途作為與中國談判的籌碼。但施認為美國的最大利益來自金融方面，而香港作為全球金融系統中心樞紐，加上美國與香港的貿易頻繁，又有大量美國企業在亞太區投資並設置總部，因此美國也重視香港的特殊地位，並不會輕易干預一國兩制的實施；而國家亦會繼續一如既往全力支持香港的經濟民生發展，所以現時香港的困局很快便可打破。

與年輕人相處

有關現時年青人的取向，施永青坦言今世代的年青人與他們40或50年代的思維很不同，以他自己為例，他當年是從國內移民香港，由於要在陌生的地方生活工作，他要加倍的努力靠自己爭取，尤其他沒有進入大學受教育，所以一切得來不易，也會較珍惜。他舉例，中原地產在國內的分行亦多聘請來自其他省份的員工，認為他們較本地人有拼勁，期望衣錦還鄉。 反觀香港年青一代很喜歡說 “entitlement”，也因為生活較舒適，父母都儘量滿足他們的需要，所以生命也少了韌力，這是他觀察兩代的明顯差別。

大灣區發展機遇

在場有客戶詢問施永青先生對大灣區的看法，施表示他大力支持大灣區的發展。 中原集團定期發佈「粵港澳大灣區指數」，供決策層及投資者瞭解大灣區內的房地產市場變化，中原亦在各灣區要點設有分行，相信大灣區的發展項目也是未來數年的趨勢。

「無為而治」現代管理

至於管理模式，他一直運用老子「無為而治」的理念來管理企業，過去40年以不干預員工具體執行公司策略的方式，讓員工有充分的自主空間發揮發展，與公司共用願景，令公司有持續學習能力，公司亦同時受益，如今中原已成為香港及國內地產物業代理的龍頭。