前言
买楼置业是不少香港人的目标，然而实行此重大决定前，您又是否熟悉现时的香港法例第117章《印花税条例》? 否则，很有可能当您置业时，您才惊讶原来需要缴纳这样高昂的印花税项。
因此，无论您打算置业自住或作投资，都必须了解《印花税条例》中的条文，掌握现行各项物业的印花税，以了解及控制置业的成本。
有见及此，本文会为读者简述（1）现行的各类物业印花税，包括「从价印花税」、「买家印花税」及「额外印花税」；及（2）利用转让持有物业的公司的股权形式以买卖物业，从而节省印花税项。
物业印花税
（1）住宅物业
（i）「从价印花税」 Ad Valorem Stamp Duty (AVD)
政府为遏制过热的楼市，自2016年11月起，不论物业售价或价值是多少，买卖住宅物业的「从价印花税」税率划一为物业售价或价值〔以较高者为准〕的15%（「新AVD」）,除非相关交易获豁免或另有规定。
不过，假如买家在签立购买住宅物业的买卖协议或售卖转易契时，是代表自己行事的香港永久居民，并且没有在香港拥有任何其他住宅物业，他可以申请豁免按「新AVD」缴纳从价印花税、而是按较低的「第二标准税率」缴纳「从价印花税」。
何谓「代表自己行事」？假如买家以信托受托人（trustee）身份替他人签订买卖合约，他便不算是代表自己行事。
上文提及较优惠的「第二标准税率」如下：
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物业售价或价值〔以较高者为准〕 |
第2标准税率（HK$） |
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2,000,000元或以内 |
100元 |
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2,000,001元至2,351,760元 |
100元+超出2,000,000元的款额的10% |
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2,351,761元至3,000,000元 |
1.5% |
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3,000,001元至3,290,320元 |
45,000元+超出3,000,000元的款额的10% |
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3,290,321元至4,000,000元 |
2.25% |
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4,000,001元至4,428,570元 |
90,000元+超出4,000,000元的款额的10% |
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4,428,571元至6,000,000元 |
3.00% |
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6,000,001元至6,720,000元 |
180,000元+超出6,000,000元的款额的10% |
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6,720,001元至20,000,000元 |
3.75% |
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20,000,001元至21,739,120元 |
750,000元+超出20,000,000元的款额的10% |
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21,739,121元或以上 |
4.25% |
除非《印花税条例》另有规定，以下为豁免「新AVD」的主要情况：
- 由一名香港永久性居民与其非香港永久性居民的近亲〔即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹〕以分权拥有人或联权拥有人方式共同购入住宅物业，他们在购买有关住宅物业时，各人均是代表自己行事及在香港没有拥有任何其他住宅物业；
- 近亲之间买卖或转让住宅物业，不论他们在购买或转让该物业时，是否香港永久性居民及是否在香港拥有任何住宅物业；
- 该住宅物业或非住宅物业之买卖或转让是依据法院判令或命令作出的，例如离婚；
- 根据遗嘱或在无遗嘱之遗产继承法律下，将物业转让给已故人士的遗产受益人；
- 原有的一个物业已由市区重建局收购、或依据由土地审裁处根据《土地(为重新发展而强制售卖)条例》(第545章)第4(1)(b)(i)条作出的售卖令出售。
值得留意的是，以一份买卖合约购买多于一个住宅物业（即「一约多伙」），即使买家在签立购买住宅物业的买卖协议或售卖转易契时为香港永久居民及没有在香港拥有任何其他住宅物业，都需要根据「新AVD」缴付15%印花税，而不会获豁免，除非该些单位可被视为「单一住宅物业」，例如拆墙后而形成的单一单位、或相连或者上下层单位经已打通，并在单位打通后提供屋宇署认可的建筑图则或由相关认可人士签署的建筑图则。
（ii）「买家印花税」Buyer Stamp Duty（BSD）
买家购置住宅物业时，除了需要缴纳上述的15%的「从价印花税」，还可能同时需要缴纳「买家印花税」。「买家印花税」划一按为物业交易的代价款额或物业市值(以较高者为准) 的15 %计算。
符合下列情况的交易，可获豁免征收「买家印花税」：
- 买方或承让人为香港永久性居民;
- 近亲之间买卖或转让住宅物业，而近亲买方或承让人是代表自己行事。
综合以上，换言之，所有非香港永久性居民或公司如购买住宅物业，皆需要缴纳物业交易的代价款额或物业市值（由差饷物业估价署估价）总共30%的印花税。
另外，如您符合豁免缴纳「新AVD」及「买家印花税」的条件，在申请豁免时，您需要作出符合香港法例第11章《宣誓及声明条例》所规定的法定声明以及提供相关的证明文件。
(iii)「额外印花税」Special Stamp Duty (SSD)
「从价印花税」及「买家印花税」都是针对买家，而「额外印花税」则是针对卖家在某个期间内卖出物业，以压制炒楼情况。
市民如在2012年10月27日后购买住宅物业，并在36个月以内卖出该物业，均需缴纳「额外印花税」，除非符合豁免情况。
「额外印花税」的税率视乎物业的买入时间及相关的持有期，税率如下：
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持有期 |
「额外印花税」的税率 |
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6个月或以内 |
20% |
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超过6个月但在12个月或以内 |
15% |
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超过12个月但在36个月或以内 |
10% |
与「买家印花税」一样，近亲之间买卖或转让住宅物业可获豁免征收「额外印花税」。
(iv) 可以退还印花税的情况
1. 买卖合约取消
如买家或卖家已就买卖合约缴纳印花税或罚款，但该买卖合约其后被取消、废除或撤销、或未被履行，政府会退回已缴纳之款项。
值得注意的是，以上的退税安排的申请需要在买卖合约被取消、废除或撤销的两年内作出。
2. 楼换楼（住宅物业）
另外，香港永久性居民如欲以楼换楼形式置业，即是购买第二项住宅物业之后出售原有住宅物业（换言之，只是暂时拥有两项住宅物业），他只须按较优惠的「第二标准税率」缴纳从价印花税。在这个情况，买家买入新楼时仍需要缴纳较高昂的「新AVD」，但符合条件后便可按《印花税条例》的退税机制退回差额。
退税条件如下：只要买家在第二项住宅物业的转易契签立日期起计12个月内，订立把其原有及唯一的另外一项香港物业出售的买卖协议，他便可申请退还相等于第二项住宅物业按新AVD与「第二标准税率」缴税的差额。
如欲获得前述退税安排，市民需要在售卖第二项住宅物业的协议日期后2年内、或在出售原有住宅物业的转易契日期起计2个月内向税务局申请退还额外税款，以较后的日期为准。
（2）非住宅物业
在2013年2月，香港政府将非住宅物业的从价印花税由原本的「第2标准税率(第2部) 」提升一倍，普遍称为双倍印花税或「第1标准税率(第2部) 」。原本的非住宅物业「第2标准税率(第2部) 」的与住宅物业「第3标准税率」相同。
不过，政府在最近的施政报告宣布将修订《印花税条例》，废除双倍印花税。待相关条例草案获立法会通过，任何在2020年11月26日或以后签立以买卖或转让非住宅物业的文书的「从价印花税」将会以较优惠的「第2标准税率(第2部) 」征收。
透过转让公司股份形式买卖物业
(1) 优点
自从政府实施推出上述住宅物业的「买家印花税」、「额外印花税」及较高昂的「从价印花税」，以及非住宅物业的「双倍印花税」等税务措施后，近年不少物业，特别是豪宅的卖买，均以转让公司股份的方式进行。以买卖公司股权得到相关物业的拥有权，买卖双方只需缴纳等于公司股权买卖合约代价的0.2%的印花税，以及相关转让文书每张$5的定额印花税，故此通常比一般物业买卖缴纳较少税项。
(2) 买卖物业 vs 买卖公司
不过，虽然透过转让公司股份形式买卖物业能减低需缴纳的税项，但却比一般物业买卖复杂，并涉及一定风险。在物业买卖中，买家主要只需关注卖家是否拥有该物业的良好业权；而在公司转让中，由于买家买入该公司股份成为新任股东，该公司如果牵涉任何债务及诉讼，买家便需要负上责任；因此，除了物业的业权，买家亦需留意相关公司有否隐含债务、未付税项及诉讼等。
转让公司主要涉及以下过程：
i. 签订初步协议
初步协议一般会是采用意向书或备忘录的形式，而当中的条款通常都会对协议双方具有法律约束力。初步协议的条款通常包括各项承诺、条件、保证条款(Representations and Warranty)、及完成责任等。
由于这些条文对双方已有约束力，建议签订初步协议前应尽早聘请律师给予法律意见。
ii. 法律、财务及税务尽职调查
买家应注意购入公司股权可能需承担的风险及责任。就此，买家需要对公司进行法律、财务及税务方面的尽职调查。
法律尽职调查方面，通常买家需要检视公司股份的拥有权（股东名册、完整的转让链，例如是股份转让书、股份买卖契据和股份证明书的原件）、企业合法存续及经营所需文件(如营业执照、公司注册、会议记录)、有否遵从香港法例第622章《公司条例》的存档规定、有否未解决的诉讼及争议、是否牵涉任何清盘判令、以及有否拥有其它资产。其它需要调查的方向包括其保险、雇佣状况、有效合同、租赁协议/租约、以及环境等方面。
至于财务和税务尽职调查方面，买家应聘请会计师/审计公司或财务顾问核实经审计的账目和账目的管理状况，以及该公司是否涉及任何银行/贷款融资。 买家还需调查公司名下是否有未偿债务/负债，以及其税务状况。
iii. 签订正式买卖合约
iv. 成交
(3) 融资
透过转让公司股权置业与一般买卖物业最大的分别是，一般买家会透过向银行申请按揭，但透过转让公司股份形式买卖物业的买家却不可以。根据《公司条例》第275条「禁止为购入股份或为减少或解除因购入招致的债务而提供资助」：
(1) … 如任何人正进行购入或正建议购入某公司的股份，在该项购入进行之前或同时，该公司或其任何附属公司不得为该项购入而直接或间接提供资助。
(2) 如 ——
(a) 某人已购入某公司的股份；而
(b) 任何人为该项购入而招致债务，
则除本分部有所规定外，该公司或其任何附属公司不得为减少或解除该项债务，而直接或间接提供资助。
根据上述条文，银行如借贷给买家，会构成直接提供资助；同样，买家如促使公司把物业作抵押向银行申请贷款，公司亦会构成间接提供资助。由于透过转让公司股权置业会遇到申请银行按揭的困难，因此实行起来门坎较一般物业买卖高。
结语
如打算在香港置业，您务必充分了解香港现行的物业印花税。投资者亦可以考虑以转让公司股权的方法买卖物业，以减省印花税支出。
以上内容涉及专门和复杂的法律知识及法律程序，本文仅是对有关题目的一般概述，只供参考，不能构成任何个别个案的法律意见。如读者需要任何进一步的法律咨询或协助，欢迎向我们的房地产团队查询，我们乐意与您联系。
