- 在本所過去的經驗，一般客戶並不充分理解 “信託法” 或者 “信託” 的意思，並且可能以為這些法律概念只會與信託基金、投資者或者金融機構有關係。一般客戶亦可能並未有聽過 “明示信託”(express trust)、“歸復信託” (resulting trust)或者“構定信託” (constructive trust)這些法律概念。專業人士或者資深投資者對這些法律概念亦可能沒有充分的認識。事實上，這些法律概念對決定物業的權益非常重要，尤其是涉及家事的糾紛。
- 本文嘗試簡單扼要地介紹構定信託（更準確地說應該是 “共同意向構定信託” (common intention constructive trust)）。這方面的法律知識將會有助解答以下疑問：究竟口頭承諾或行為可否為您取得物業的權益? 若果我並不是物業的註冊擁有人(registered owner)，這是否一定代表我在相關的物業並沒有任何權益?
- 我們會盡力嘗試避免艱深的法律詞彙，將這方面的法律簡單扼要地向大家解釋。我們可以先參考一些案例，透過這些案例，大家應該較容易理解 “共同意向構定信託” 能在甚麽情況下應用。以下的事實背景取自一些香港或英國法院的案例，同樣涉及共同意向構定信託:-
- 曾祖父生前在西貢擁有土地，於1934年離世後，他的三位兒子W 、K、 F共同承繼及擁有該土地，成為分權共有人。當W(長子)於1999年離世後，他的兒子及女兒便繼承了他的土地業權，而W的孫兒聲稱他擁有土地的權益，因為自1970年代起，家裡的長輩(尤其是W, K 及F)都已經達成共同意向，就是他年滿18歳後便可以使用及擁有該土地；基於這個共同意向，他在該土地作多項工程，包括興建一棟單層樓宇。
- 丈夫以他個人名義於1988年購入物業，同年他的妻子由國內到香港，該物業成為婚姻居所。他們曾討論將妻子名字加到該物業，但遭丈夫拒絕，原因是手續繁瑣和會涉及到額外費用。他們最後離婚，妻子聲稱她擁有該物業的一半權益，因爲這是他們當時的共同意向。
- 雙方同居並打算結婚，居住的單位只以男方名義買入，但男方跟女方聲稱該單位將會是他們婚後的居所，而直至女方年滿21歲前，該單位只會在男方的名下。女方並沒有爲該單位投放任何資金，但她有分擔屋內及花園的家務。他們分開後，女方聲稱她擁有該單位的權益。
- 一名男士與一位正在和她丈夫離婚的女士同居，男士告知女士由於加上她爲單位註冊擁有人可能會影響她的婚姻訴訟，所以他不會這様做。及後，女士聲稱原本的打算是她會有該單位的權益。
- 曾祖父生前在西貢擁有土地，於1934年離世後，他的三位兒子W 、K、 F共同承繼及擁有該土地，成為分權共有人。當W(長子)於1999年離世後，他的兒子及女兒便繼承了他的土地業權，而W的孫兒聲稱他擁有土地的權益，因為自1970年代起，家裡的長輩(尤其是W, K 及F)都已經達成共同意向，就是他年滿18歳後便可以使用及擁有該土地；基於這個共同意向，他在該土地作多項工程，包括興建一棟單層樓宇。
- 透過上述的事實背景，相信大家大致上明白，共同意向構定信託可以讓申索人取得物業的權益，儘管申索人自己可能並不是物業的註冊業主。申索人可以透過過去的口頭承諾、雙方的討論或者行為，要求法院裁定雙方有一個共同意向或者協議，該意向或者協議是申索人於物業是有權益的。這樣的共同意向是可以明示的(express)，也是可以是由法院推定的(inferred)。
- 不過，我們需要強調單單是證明有共同意向是並不足夠的。申索人需要進一步證明他的利益因依賴了共同意向而蒙受損害 (detrimental reliance)。例如，在以上第3(1)段的事實背景，申索人或者可以提出在涉案土地上興建一棟單層樓宇，已經構成他倚靠共同意向所蒙受的利益損害。
- 為了進一步了解這方面的法律，我們可以參照Lam Ka Kui v Choi Yuen Ling [2020] HKCFI 2647; HCA 537/2017一案中法院所解釋的法律原則。在這宗案件，原告人（一名男子）及被告人（一名女子）是情侶關係。他們以聯名方式購入涉案物業，但是只有原告人支付按金及清還按揭貸款。在他們關係破裂後，原告人聲稱他自己是物業的實益權益的唯一擁有人，被告人於涉案物業並沒有任何權益。在裁定這宗案件時，法院解釋了以下的法律原則:-
“(1) Where a common intention constructive trust has arisen, ownership in the property is split into legal ownership and beneficial ownership. The trustee holds the legal title on trust for the beneficiary.
(2) Where a constructive trust is alleged to arise on the basis of the parties’ common intention, it is the intention commonly held by the property owner and the plaintiff regarding their shared beneficial interests in the property that matters. The trust is constituted by the three elements of (i) the common intention, (ii) the plaintiff’s detrimental reliance on their common intention, and (iii) the unconscionability of the property owner departing from it.
(3) The burden of proving each element of common intention, detrimental reliance and unconscionability is on the person seeking to show that the beneficial ownership is different from the legal ownership. The focus is on the intention of the parties at the time of acquisition of the asset. Contemporaneous conduct is inherently more likely to be a reliable indicator of intention, to be given greater weight, than are words and conduct after the event.
(4) Common intention can be expressed or implied. It can be deduced or inferred objectively from the parties’ conduct. As a matter of common sense, it is easier to infer such an intention prior to the acquisition of property which results in an obvious change in legal ownership (rather than after such an acquisition where there is no change in legal ownership and a change in beneficial ownership is not otherwise apparent).
(5) In Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry [2017] 4 HKLRD 327, §§2.3-2.4, Cheung JA identified two situations where a common intention constructive trust may arise.
(a) The first is where at any time prior to acquisition, or exceptionally at some later date, there is an agreement, arrangement or understanding reached between the parties on how the property is to be held beneficially. The finding of such an agreement or arrangement can only be based on evidence of express discussions between the partners, however imperfectly remembered and however imprecise their terms may have been.
(b) The second situation is where there is no evidence to support a finding of an agreement or arrangement on the beneficial ownership of the property, and the court must rely entirely on the conduct of the parties both as the basis from which to infer a common intention on the beneficial ownership of the property and as the conduct relied on to give rise to a constructive trust. In this situation, direct contributions to the purchase price by the party who is not the legal owner, whether initially or by mortgage instalment payments, will readily justify the inference necessary to the creation of a constructive trust”.
(中文翻譯如下，如有差異，以上述英文判詞為準:-
(1) 當共同意向構定信託應用時，物業權益分為法定擁有權(legal ownership)及實益擁有權 (beneficial ownership)，受託人(trustee)是以信託形式為受益人(beneficiary)持有法定所有權。
(2) 若構定信託(constructive trust)是基於雙方共同意向(common intention)衍生的，業主及原告如何享有物業實益權益的意向至為關鍵。這個信託是建基於三項原素：1. 共同意向 2. 原告的利益因依賴共同意向而被損害 3. 業主偏離共同意向是顯失公平的(the unconscionability of the property owner departing from it)。
(3) 若當事人要證明實益擁有權與法定擁有權存有差異時，那他/她便要承擔擧證責任，分別證明共同意向、利益被損害及顯失公平的每項原素。法庭看重的是雙方在購買物業時的意圖。取得物業當時的行為表現相比起事後的言語及行為是一個更可靠的意向指標。
(4) 共同意向可以是明示的(express)或被推定 (inferred)，可以由雙方的行為客觀地推斷或推定出來。在常理之下，推定購買物業前的意圖較為容易，這是由於購買物業會導致法定擁有權的改變(相對於在購買物業後不會有法定擁有權的變更，實益擁有權的變更也同樣地不會明顯)。
(5) 於“Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry”一案，上訴庭張法官指出了以下兩個可產生共同意向構定信託的情況：
(a) 第一個情況是：在購買物業之前的任何時間（或例外地在一些其後的日子），雙方有達成協議、安排或共識該如何持有物業實益權益。這些協議或安排只能基於雙方曾經有進行過明確的討論来證明，即使雙方不能完美地憶述當中的內容和條款多麽不准确。
(b) 第二個情況是：當沒有足夠證據顯示雙方就物業的實益權益曾有過協議或安排，法庭則一定要完全依賴雙方的行為以作爲推斷在實益權益上是否有共同意向的基礎，並因而促成構定信託。在此情況下，若當事人並非法定擁有人，但若曾直接分擔購入物業的費用，不論是購入初期或往後以按揭分期付款，都已經足以推論構定信託的建立。)
- 在Lam Ka Kui一案，法院裁定原告人勝訴。法院裁定雙方的協議或共同意向是被告人只能夠在雙方於2014年底之前結婚的情況下才可以取得涉案物業的實益權益，由於雙方並沒有於2014年底結婚，被告人的註冊業權應該歸還或者轉移給原告人。
- 最後，我們補充：
- 若當事人非註冊業權人，但有分擔購入物業的費用或按揭分期付款，這是推斷是否有共同意向的一個相關因素。這也可被視為當事人依賴了共同意向而蒙受利益損害 (detrimental reliance)。分擔購入物業的費用或按揭分期付款也可被視為支持“歸復信託” (resulting trust)的證據，我們期待於未來與大家一起探討這法律原則。
- 但是，法院亦說明對物業作出財務上的貢獻只是決定實益權益的其中一個因素，法院會考慮所有相關因素。因篇幅所限，我們暫且不列舉這些相關因素，但希望大家明白法院會對所有相關證據作出整體性的考慮，從而決定雙方是否對物業的實益權益有任何共同意向
- 若當事人非註冊業權人，但有支付家庭的開支以令另一方(註冊業權人)有能力支付樓宇按揭分期付款，這可被視爲對物業的間接資助，支持共同意向的推定。
- 共同意向構定信託通常發生在有家庭或婚姻背景的糾紛。但是若果所購入的物業是用作投資的用途（儘管雙方有家庭或婚姻關係），法院在考慮共同意向時可能會有不同的考慮因素。
- 若當事人非註冊業權人，但有分擔購入物業的費用或按揭分期付款，這是推斷是否有共同意向的一個相關因素。這也可被視為當事人依賴了共同意向而蒙受利益損害 (detrimental reliance)。分擔購入物業的費用或按揭分期付款也可被視為支持“歸復信託” (resulting trust)的證據，我們期待於未來與大家一起探討這法律原則。
- 總結，我們在文章的起始提出了這兩個問題: 究竟口頭承諾或行為可否為您取得物業的權益? 若果我並不是物業的註冊擁有人(registered owner)，這是不是一定代表我在相關的物業並沒有任何權益?我們對這兩個問題的答案是“可以”，但是我們強調每單案件的事實背景各有不同，我們需要細心考慮所有相關證據。最後，口頭承諾或者行為可能會涉及另一法律原則，即是“物業所有人不容反悔”(或譯“所有人不容反悔”)(proprietary estoppel)，我們期待於未來與大家一起探討這法律原則。