- 在本所过去的经验，一般客户并不充分理解 “信托法” 或者 “信托” 的意思，并且可能以为这些法律概念只会与信托基金、投资者或者金融机构有关系。一般客户亦可能并未有听过 “明示信托”(express trust)、“归复信托” (resulting trust)或者“构定信托” (constructive trust)这些法律概念。专业人士或者资深投资者对这些法律概念亦可能没有充分的认识。事实上，这些法律概念对决定物业的权益非常重要，尤其是涉及家事的纠纷。
- 本文尝试简单扼要地介绍构定信托（更准确地说应该是 “共同意向构定信托” (common intention constructive trust)）。这方面的法律知识将会有助解答以下疑问：究竟口头承诺或行为可否为您取得物业的权益? 若果我并不是物业的注册拥有人(registered owner)，这是否一定代表我在相关的物业并没有任何权益?
- 我们会尽力尝试避免艰深的法律词汇，将这方面的法律简单扼要地向大家解释。我们可以先参考一些案例，透过这些案例，大家应该较容易理解 “共同意向构定信托” 能在什么情况下应用。以下的事实背景取自一些香港或英国法院的案例，同样涉及共同意向构定信托:-
- 曾祖父生前在西贡拥有土地，于1934年离世后，他的三位儿子W 、K、 F共同承继及拥有该土地，成为分权共有人。当W(长子)于1999年离世后，他的儿子及女儿便继承了他的土地业权，而W的孙儿声称他拥有土地的权益，因为自1970年代起，家里的长辈(尤其是W, K 及F)都已经达成共同意向，就是他年满18歳后便可以使用及拥有该土地；基于这个共同意向，他在该土地作多项工程，包括兴建一栋单层楼宇。
- 丈夫以他个人名义于1988年购入物业，同年他的妻子由国内到香港，该物业成为婚姻居所。他们曾讨论将妻子名字加到该物业，但遭丈夫拒绝，原因是手续繁琐和会涉及到额外费用。他们最后离婚，妻子声称她拥有该物业的一半权益，因为这是他们当时的共同意向。
- 双方同居并打算结婚，居住的单位只以男方名义买入，但男方跟女方声称该单位将会是他们婚后的居所，而直至女方年满21岁前，该单位只会在男方的名下。女方并没有为该单位投放任何资金，但她有分担屋内及花园的家务。他们分开后，女方声称她拥有该单位的权益。
- 一名男士与一位正在和她丈夫离婚的女士同居，男士告知女士由于加上她为单位注册拥有人可能会影响她的婚姻诉讼，所以他不会这様做。及后，女士声称原本的打算是她会有该单位的权益。
- 曾祖父生前在西贡拥有土地，于1934年离世后，他的三位儿子W 、K、 F共同承继及拥有该土地，成为分权共有人。当W(长子)于1999年离世后，他的儿子及女儿便继承了他的土地业权，而W的孙儿声称他拥有土地的权益，因为自1970年代起，家里的长辈(尤其是W, K 及F)都已经达成共同意向，就是他年满18歳后便可以使用及拥有该土地；基于这个共同意向，他在该土地作多项工程，包括兴建一栋单层楼宇。
- 透过上述的事实背景，相信大家大致上明白，共同意向构定信托可以让申索人取得物业的权益，尽管申索人自己可能并不是物业的注册业主。申索人可以透过过去的口头承诺、双方的讨论或者行为，要求法院裁定双方有一个共同意向或者协议，该意向或者协议是申索人于物业是有权益的。这样的共同意向是可以明示的(express)，也是可以是由法院推定的(inferred)。
- 不过，我们需要强调单单是证明有共同意向是并不足够的。申索人需要进一步证明他的利益因依赖了共同意向而蒙受损害 (detrimental reliance)。例如，在以上第3(1)段的事实背景，申索人或者可以提出在涉案土地上兴建一栋单层楼宇，已经构成他倚靠共同意向所蒙受的利益损害。
- 为了进一步了解这方面的法律，我们可以参照Lam Ka Kui v Choi Yuen Ling [2020] HKCFI 2647; HCA 537/2017一案中法院所解释的法律原则。在这宗案件，原告人（一名男子）及被告人（一名女子）是情侣关系。他们以联名方式购入涉案物业，但是只有原告人支付按金及清还按揭贷款。在他们关系破裂后，原告人声称他自己是物业的实益权益的唯一拥有人，被告人于涉案物业并没有任何权益。在裁定这宗案件时，法院解释了以下的法律原则:-
“(1) Where a common intention constructive trust has arisen, ownership in the property is split into legal ownership and beneficial ownership. The trustee holds the legal title on trust for the beneficiary.
(2) Where a constructive trust is alleged to arise on the basis of the parties’ common intention, it is the intention commonly held by the property owner and the plaintiff regarding their shared beneficial interests in the property that matters. The trust is constituted by the three elements of (i) the common intention, (ii) the plaintiff’s detrimental reliance on their common intention, and (iii) the unconscionability of the property owner departing from it.
(3) The burden of proving each element of common intention, detrimental reliance and unconscionability is on the person seeking to show that the beneficial ownership is different from the legal ownership. The focus is on the intention of the parties at the time of acquisition of the asset. Contemporaneous conduct is inherently more likely to be a reliable indicator of intention, to be given greater weight, than are words and conduct after the event.
(4) Common intention can be expressed or implied. It can be deduced or inferred objectively from the parties’ conduct. As a matter of common sense, it is easier to infer such an intention prior to the acquisition of property which results in an obvious change in legal ownership (rather than after such an acquisition where there is no change in legal ownership and a change in beneficial ownership is not otherwise apparent).
(5) In Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry [2017] 4 HKLRD 327, §§2.3-2.4, Cheung JA identified two situations where a common intention constructive trust may arise.
(a) The first is where at any time prior to acquisition, or exceptionally at some later date, there is an agreement, arrangement or understanding reached between the parties on how the property is to be held beneficially. The finding of such an agreement or arrangement can only be based on evidence of express discussions between the partners, however imperfectly remembered and however imprecise their terms may have been.
(b) The second situation is where there is no evidence to support a finding of an agreement or arrangement on the beneficial ownership of the property, and the court must rely entirely on the conduct of the parties both as the basis from which to infer a common intention on the beneficial ownership of the property and as the conduct relied on to give rise to a constructive trust. In this situation, direct contributions to the purchase price by the party who is not the legal owner, whether initially or by mortgage instalment payments, will readily justify the inference necessary to the creation of a constructive trust”.
(中文翻译如下，如有差异，以上述英文判词为准:-
(1) 当共同意向构定信托应用时，物业权益分为法定拥有权(legal ownership)及实益拥有权 (beneficial ownership)，受托人(trustee)是以信托形式为受益人(beneficiary)持有法定所有权。
(2) 若构定信托(constructive trust)是基于双方共同意向(common intention)衍生的，业主及原告如何享有物业实益权益的意向至为关键。这个信托是建基于三项原素：1. 共同意向 2. 原告的利益因依赖共同意向而被损害 3. 业主偏离共同意向是显失公平的(the unconscionability of the property owner departing from it)。
(3) 若当事人要证明实益拥有权与法定拥有权存有差异时，那他/她便要承担举证责任，分别证明共同意向、利益被损害及显失公平的每项原素。法庭看重的是双方在购买物业时的意图。取得物业当时的行为表现相比起事后的言语及行为是一个更可靠的意向指标。
(4) 共同意向可以是明示的(express)或被推定 (inferred)，可以由双方的行为客观地推断或推定出来。在常理之下，推定购买物业前的意图较为容易，这是由于购买物业会导致法定拥有权的改变(相对于在购买物业后不会有法定拥有权的变更，实益拥有权的变更也同样地不会明显)。
(5) 于“Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry”一案，上诉庭张法官指出了以下两个可产生共同意向构定信托的情况：
(a) 第一个情况是：在购买物业之前的任何时间（或例外地在一些其后的日子），双方有达成协议、安排或共识该如何持有物业实益权益。这些协议或安排只能基于双方曾经有进行过明确的讨论来证明，即使双方不能完美地忆述当中的内容和条款多么不准确。
(b) 第二个情况是：当没有足够证据显示双方就物业的实益权益曾有过协议或安排，法庭则一定要完全依赖双方的行为以作为推断在实益权益上是否有共同意向的基础，并因而促成构定信托。在此情况下，若当事人并非法定拥有人，但若曾直接分担购入物业的费用，不论是购入初期或往后以按揭分期付款，都已经足以推论构定信托的建立。 )
- 在Lam Ka Kui一案，法院裁定原告人胜诉。法院裁定双方的协议或共同意向是被告人只能够在双方于2014年底之前结婚的情况下才可以取得涉案物业的实益权益，由于双方并没有于2014年底结婚，被告人的注册业权应该归还或者转移给原告人。
- 最后，我们补充：
- 若当事人非注册业权人，但有分担购入物业的费用或按揭分期付款，这是推断是否有共同意向的一个相关因素。这也可被视为当事人依赖了共同意向而蒙受利益损害 (detrimental reliance)。分担购入物业的费用或按揭分期付款也可被视为支持“归复信托” (resulting trust)的证据，我们期待于未来与大家一起探讨这法律原则。
- 但是，法院亦说明对物业作出财务上的贡献只是决定实益权益的其中一个因素，法院会考虑所有相关因素。因篇幅所限，我们暂且不列举这些相关因素，但希望大家明白法院会对所有相关证据作出整体性的考虑，从而决定双方是否对物业的实益权益有任何共同意向
- 若当事人非注册业权人，但有支付家庭的开支以令另一方(注册业权人)有能力支付楼宇按揭分期付款，这可被视为对物业的间接资助，支持共同意向的推定。
- 共同意向构定信托通常发生在有家庭或婚姻背景的纠纷。但是若果所购入的物业是用作投资的用途（尽管双方有家庭或婚姻关系），法院在考虑共同意向时可能会有不同的考虑因素。
- 若当事人非注册业权人，但有分担购入物业的费用或按揭分期付款，这是推断是否有共同意向的一个相关因素。这也可被视为当事人依赖了共同意向而蒙受利益损害 (detrimental reliance)。分担购入物业的费用或按揭分期付款也可被视为支持“归复信托” (resulting trust)的证据，我们期待于未来与大家一起探讨这法律原则。
- 总结，我们在文章的起始提出了这两个问题: 究竟口头承诺或行为可否为您取得物业的权益? 若果我并不是物业的注册拥有人(registered owner)，这是不是一定代表我在相关的物业并没有任何权益?我们对这两个问题的答案是“可以”，但是我们强调每单案件的事实背景各有不同，我们需要细心考虑所有相关证据。最后，口头承诺或者行为可能会涉及另一法律原则，即是“物业所有人不容反悔”(或译“所有人不容反悔”)(proprietary estoppel)，我们期待于未来与大家一起探讨这法律原则。